“今年公司的销售目标定在1122亿元，这是按照可供货值60%来铺排。2021年可销售资源货值为人民币1866亿元，其中大湾区占比63%以上。”3月16日傍晚，在2020年全年业绩会上，越秀地产董事长兼执行董事林昭远向《证券日报》等媒体表示，“这个目标达成以后，我们就是稳定在1000亿元规模以上的企业。”

受益于TOD开发模式带来的“轨交+物业”业务贡献度快速提升，越秀地产“剑指千亿”目标、加大投资拿地计划两大方向明晰，其底气则是“三道红线”零踩线的财务盘面。2020年，在营收和净利同步稳健增长的同时，越秀地产实现财务“三道红线”完全绿档。

“三道红线”零踩线

在回顾2020年业绩时，林昭远表示“比较满意”。

报告期内，越秀地产营业收入为462.3亿元，同比上升20.6%;毛利率约为25.1%，同比下降9.1个百分点;归母净利润为42.5亿元，同比增长21.9%;融资成本大幅下降至4.62%。

根据贝壳研究院统计，依照“三道红线”融资新规，越秀地产剔除预收款后的资产负债率为69.2%，较上年同期下降约6.8个百分点;净负债率为61.6%，较2019年末下降约23.4个百分点;非受限现金短债比为1.70，较上年同期有所下降，但仍未触线。

“由此越秀地产2020年年度指标全部达标，升级为‘零踩线’房企。”贝壳研究院高级分析师潘浩向《证券日报》记者表示，越秀地产较2019年末“踩一线”情况好转，成功实现降档。

众所周知，变身绿档房企，意味着将在市场上有更多融资、投资拿地机会，在同行降杠杆稳财务之际，这类房企能够获得更多性价比高的资源，实现快速发展。

“2021年较为特殊，全国22城正逐渐落实土地集中出让制度，这对房企拿地节奏和资金安排是重要考验，绿档房企在投资上确实更有优势。”地产分析师严跃进向《证券日报》记者表示，一是可以加大拿地力度;二是可以在规模上有出击机会。

加大投资力度

事实上，包括TOD在内的多种方式是越秀地产近年来着力发展的纳储方式。在其2020年新增的560万平方米土地储备中，非公开市场方式增储占比54.1%，其中TOD、“住宅+配建”、国企合作增储方式分别占比18.5%、25.2%、10.4%。对此，管理层直言，“这对我们控制土地溢价起到了关键的作用。”

对于2021年的拿地计划，越秀地产定下了520亿元的目标。“2020年我们土地的投资支出是410亿元，今年的计划是要有所增长。”越秀地产副董事长、执行董事兼总经理林峰介绍，“我们会保持一个适度的投资强度，把握一些市场机遇，使公司的业绩能够得到一个稳定的发展。”另据林昭远透露，2021年越秀地产的土地投资预算大概为520亿元，同比增长26.8%。

“最近出台的集体供地制度，由于供应总量加大、竞争相对降低导致土地价格有望下降，当然对房企来说也意味着资金成本更高，投资难度加大。”林昭远透露，越秀地产会加强对任何一块土地的研究，对人力和财力会带来一定的压力。但从资金的角度看，可能对我们会更加有利，因为公司资金充裕程度会大一些，当然具体情况还是要看落地以后，一边操作一边总结一边应对。“我们的机会还会多一些，对一些希望进入的目标城市，可能会趁此抓住一些机会进入。”

对于未来获取TOD项目的节奏，林昭远指出，越秀地产是根据广州地铁发展的站场来优选拓展目标，但地铁项目涉及到拆迁等问题，在节奏上可能会跟公司原本预计的每年1个-2个有一定的偏差，今年还是希望TOD项目的贡献销售目标能达到200亿元以上。(王丽新)

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