2021年是正荣地产“新三年战略”的收官之年。在8月23日的中期业绩会上，正荣地产管理层重申“新三年战略”的意义，并表示将在2021年迎来了收获期。记者注意到，正荣地产的“新三年战略”仍未绕开权益“合作”模式，并持续保持相对较大的规模体量。其管理层对此也并未回避，并表示，“正荣对于合作开发一直保持着‘开放’的态度，下半年集团会保障少数股东权益不会出现大幅增长，合作开发比例稳定控制在50%左右。”

下半年合作比例保持50%左右

权益合作占比一直是正荣地产的“必答题”，不过正荣方面却表示持续“看好”。

在此次业绩会上，其管理层公开披露，上半年新增的24个项目里有21个都有合作方，下半年新增的土地的合作比例也会保持在50%左右。

正荣地产执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健指出，随着房地产市场的下行，合作开发已成为一个趋势，正荣对于合作开发一直保持着“开放”的态度，一方面跟理念相同的开发商合作，一方面也会积极拓展新的合作开发伙伴。合作开发的目的就是要分散投资、合作共赢。

据陈伟健介绍，正荣整体投资战略以稳健为主，保持合理、适度的土储规模，以满足两三年的比较好的发展需求，这样也不会沉淀大量的资金。

正荣地产执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝则补充道，“目前的政策对集团来讲机遇和挑战并存，大家也看到我们今年的合作项目也保持一定的规模。这一方面是出于降低风险的目的，另一方面也可以加强核心能力建设，例如经营能力、人才能力等方面的建设。”

截至2021年6月30日，正荣一共有230个项目，土地储备2930万平方米，总货值5100亿元，经过过去两年多的调整，土储的权益比和并表比已经分别“更新”为56%和65%。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，此前房企多因权益占比过低而屡遭质疑，但目前的情况是融资难、拿地贵，合作开发已成为一个趋势。但这并代表合作开发模式更适合市场，只能说房企求生存需要依靠各种途径。

毛利率微降1.2个百分点

2021年上半年，正荣地产实现合约销售金额823亿元，同比增长47%，完成全年合约销售目标的54.9%。

上半年，正荣地产的销售主要来自于一二线城市，占比高达91%。不过记者注意到，这部分贡献主要是二线城市发力，一线城市占比仅为4.4%。

分区域来看，长三角仍为正荣地产的“粮仓”，销售贡献占比为56.7%，主要包括杭州、上海等城市。海峡西岸地区销售贡献为24.7%，黄渤海地区贡献5.3%、华中地区贡献7.5%、华西地区贡献3.1%、珠三角地区贡献2.7%。

财务指标方面，2021年上半年正荣地产实现营业收入160.11亿元，同比增长10.1%;期内净利润15.03亿元，同比增18%;归属股东净利润11.66亿元，同比增长33.1%;期内毛利30.51亿元，同比增长3.28%;毛利率微降1.2个百分点减少至19.1%，与去年末持平。

对于毛利和毛利率的表现，其管理层此次并未给出正面回应。不过据记者观察，这方面数据在最近几年普遍表现不佳。

2019年正荣地产的毛利为64.98亿元，同比增加7.9%，毛利率由2018年的22.8%减少至2019年的20%;2020年正荣地产的毛利为69.04亿元，同比增长6.3%，毛利率由2019年的20%减少至19.1%，低于行业均值。

集中供地之后，房企的经营利润再次被压缩，各房企也普遍表示“微利”。“下一步第二批集中供地政策可能会有所调整，若真正把土地价格降下来，这将直接影响到房企的利润空间，对品质提升也是有好处的。”黄仙枝称。

值得一提的是，对于未来的市场变化，正荣方面认为应该向管理要利润。今年年初，正荣地产将营销职能升级为“营销公司”，希望通过营销职能专业化和市场化，提升整体营销能力，形成更好的商业模式。

其管理层也声称，未来三年，正荣营销公司将采取三步走的战略：第一年是专业化阶段，实现组织独立，夯实专业能力;明年计划进入市场化阶段，意味着营销公司建立自主品牌，外拓业务;第三年进入规模化阶段，届时营销公司将依托地产业务平台，向地产产业链上下游延伸，实现规模效益。

公开披露表外负债

也或是基于“合作”开发模式的持续看好，正荣地产是目前唯一一家披露表外权益和负债的房企。

在业绩发布会上，正荣地产管理层对外公开披露了其表外负债的情况。截至2021年上半年，正荣地产表外负债约为31亿元，表外货币资金约为24亿元，外表净负债约为7亿元，表外债务属于合理可控。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示，作为行业内首家主动披露表外负债的房企，正荣地产对自身财务状况充分自信，根据贝壳研究院统计，依照“三线四档”融资新规，正荣地产剔除预收款后的资产负债率为72.4%，净负债率为57.2%，现金短债比为2.19。由此，正荣地产2021年中期指标一项超阈值，继续保持“黄档”行列，并对其未来“三线四档”的全面达标乐观可期。

潘浩认为，自“三线四档”金融监管政策开始，调控不断加码，房企降负债效果明显，而一直以来，具有隐性债务属性的表外负债成为行业较大的风险隐患。正荣地产首次主动披露其表外债务的行为，具有一定的行业领先作用。将有利于监管机构对房企全面债务风险的评估，或许将会推动其他房企的跟进，加速房企在财务稳健的道路上积极优化，共同维护行业金融风险的可控性。(卢扬 王寅浩)

关键词： 表外负债 正荣地产 下半年 合作比例