8月8日,半岛问法热线聚焦物业纠纷,两位律师在接听答市民来电。

文/图　半岛全媒体记者　尹彦鑫蒋凯　实习生　姜蔼轩　江明婉

小区内的大事小情,业主们总习惯找物业解决,但是由于部分物业服务水平不足或者业主们存在法律关系不清的情况,现实生活中业主与物业的矛盾在所难免。8月8日,半岛问法热线聚焦物业纠纷,山东华赛律师事务所的刘洁律师和刘东尧律师,在线回答市民来电,就物业纠纷的一些常见问题解答了市民疑问。

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上午9点30分,半岛问法热线80889800如约响起,市民们对物业纠纷的关注度比较高,两部热线电话不断。“我2020年买了一套房子,2021年房屋交付,装修后的2022年夏天,青岛降雨较多,我发现房屋漏水,漏水之初我找到了物业,物业联系了开发商。”市民于女士来电咨询,问题反映到开发商那里后,开发商承认房子存在质量问题,也同意进行修缮。

“在修缮的过程中,我就搬出去了,在外面租房住,搬出去住的这段时间我一直没有交物业费。但是最近,我收到了物业公司的律师函,让我在七日之内交上物业费,逾期还要承担滞纳金。”于女士十分不解,开发商的问题导致自己受损,房屋无法居住,物业不应该找开发商垫付这笔费用吗?为何物业会找自己?

听完于女士的讲述后,刘洁律师表示,于女士存在侵权主体混淆的问题。“您房屋漏水是开发商的原因造成的,开发商承诺给您维修,在维修期间您产生的租房费用可以向开发商主张,物业服务合同是您和物业公司签订的,也就是说物业费是您应该支付给物业公司的,虽然物业公司和开发商存在一定的关系,但属于两个不同的法律主体,不可混为一谈。”刘洁律师表示,房子漏水以及维修,不属于物业公司的服务范围,于女士应该在厘清两个法律关系后进行合理维权。

“我的房屋所在楼座独立于小区封闭区域,处于开放状态,四周为商业街区道路；楼座部分单元门损坏,监控摄像头损坏；部分楼道内堆积杂物,贴有小广告。”崔女士表示,自己曾就小区封闭管理及安全问题多次投诉无果,“我自2019年开始拒交物业费,物业给我发了律师函,我就想问,在物业未做好物业服务的情况下自己是否可以停止交纳物业费?”

“根据您所描述的情况,您的房屋所在楼座为开放式管理,独立于小区其他部分,该楼座所涉及的公共区域极其有限,在绿地、设备设施尤其是安全保障,所享有的服务与小区封闭区域的其他业主差距较大,物业公司提供的绿化、安保等服务标准低于其他楼座,未按《前期物业服务协议》的约定进行封闭管理,因此您可以与物业协商降低物业收费标准。”刘东尧律师表示,物业服务单位提供的物业管理关系到小区业主的切身利益,如果协商不成,可以通过诉讼解决,法院大概率会支持业主的诉求。

问法现场

问题1

邻居安装空调影响我

找物业后也没办法

马先生在城阳区买了一套一楼带院的房子。二楼邻居因为自身房屋改造的问题把安装空调的位置拆掉了,将空调外机安装到了马先生一楼的院子里。产生噪音的同时还向马先生的屋子排放湿气。马先生尝试与二楼邻居进行协商,希望对方拆掉空调外机。但对方态度较为强硬,拒绝拆卸。物业方也只能协调双方却无权对其空调外机进行强制拆除。马先生询问律师,这种情况下如何保障自身的权益。

律师说法:尽可能通过物业协调,两家人坐下来进行协商。在对方态度强硬无法协商沟通的情况下,可以通过法律渠道解决,提起排除妨害的诉讼,通过法律的形式界定房屋及院子的权利,并且要求对方将空调外机拆卸。

问题2

房屋漏水反映给物业

迟迟没回音该咋办

宋先生发现自己购买的房屋存在漏水情况后向物业反映,物业也曾到场查看情况但没有找出漏水原因,而后表示会将情况报至地产公司。然而直至超出房子质保期都没有给宋先生答复。宋先生只能自费修理。宋先生询问律师,这种情况下能否要求物业或地产公司赔偿自己的损失?

律师说法:小区日常维护、电梯修理或者墙体楼体简单维修可以找物业进行解决,但是如果出现重大漏水等情况一定要第一时间找到开发商解决问题,为了更好地留存证据,也可以要求行政部门比如住建局的工作人员一起共同勘察并要求开发商进行整改。其次,各位住户一定要留意质保期的时间,出现问题及时反映,超过质保期对维权非常不利。宋先生已经向物业反映过问题,可以提供相应的证据,如果是物业的原因导致问题没有在质保期内反映到地产公司,则物业应当承担相应责任。

问题3

开发商修缮房屋致损

是否要承担责任

市民黄女士购买了某处房产,入住后发现房屋存在质量问题。黄女士找到了开发商,反映了自己房屋的质量问题,开发商到现场检验后,承认房屋存在问题,并承诺会对黄女士的房屋进行修缮。如今三年过去了,开发商迟迟没有对房屋进行维修。黄女士目前已经装修入住了,担心开发商对房屋进行修缮时,会造成家具损坏等更大的损失,询问律师,如果开发商在修缮房屋时给自己造成损失,是否可以要求开发商来承担责任。

律师说法:根据相关法律规定,交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。黄女士的房屋存在质量问题,开发商已经承认,但迟迟没有进行修缮,黄女士可以先向法院提起诉讼,要求开发商承担房屋修复责任,同时可以要求开发商承担修缮期间给黄女士造成的其他损失。

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